【不動産投資？？】リスクが高い気がするが素人なりに考えてみた。

私は、不動投資について考えみようと思ったことすらもなかったが、機会があって話を聞いてみると分かったことがありました。

 

 

不動産投資というと、金の指輪やネックレスをしたお金を持っている感じの人が、住みもしない家や土地を買って…という感じで、どうしても「物件を転がして」儲けるというようなバブル感がキツイイメージが沸いてしまいます。

 

私たちの世代は、学生から社会人になるときにバブルが弾けてしまったのですが、不動産というとバブル景気のイメージが強く残っており、そこへイメージが行ってしまうのは仕方がないと思います。

 

また、バブルの崩壊から不動産の急落というイメージへもつながってしまうので、不動産=リスクが高いとも考えてしまいます。

 

 

さて、先日ですが、株や不動産等の投資のセミナーに参加する機会がありまして、２時間ほど話を聞きました。

 

ファイナンシャルプランナーが説明してくれたのですが、セミナーに参加するとその内容になるほどと思わず引き込まれてしまいます。

 

そんなわけで少し株と不動産について学んだのですが、不動産というのは私がイメージしていた土地ではなく、物件＝賃貸できるマンション等のことでした。

 

そういった物件に投資して毎月毎月家賃を得る。そして、同じく定期的にその物件のための借金を払っていく。すなわち、このバランスでうまく相殺されれば、借金自体はあまり負担にならないとのことでした。

 

更にその物件は、借金を返した後にでも継続して家賃収入を得たり、場合によっては売却して利益を得ることができるということもあるのだそうです。

 

なるほど！３０年とかのローンを返した後には、収入の要素しかなくなるのかな？

 

もう少し考えてみよう！

 

仮に、３０才の人が３５年ローンで借金をしてマンションを買い、３５年の平均家賃と経費との差額が１～２万円持ち出しだったとすると、

 

ローン返済時までの持ち出しは、２万円×１２か月×３５年＝８４０万円になります。

 

この８４０万円を回収するのには、その時に売ってそれ以上の売却益を得るか、又はもう８～１０年くらい家賃を貰い続けるこてで解消するということになります。

 

これは、あまり根拠のない計算ですので参考になるかはわかりませんが、この計算の状況ではあまり得をしそうな気がしませんね。

 

しかし、できるだけ利益が出るようにするには、

1. 借金に対して高い家賃を貰える物件
2. ローン完済時に高く売れるよう将来の状態を考えた物件
3. 借入金を少なくする（利子が少しでも少ないところから借りる）
4. 借金を早く返す。（利子を前倒すことで圧縮する）

 

というようなことも考えて物件をかなりうまく選ばなければならないでしょう。

 

人気のあるデザインや立地の将来性、都心等の人口が過密化しそうな地域、これから発展しそうな・人気が出そうな地域等いろいろと考えるべきことはあるかと思います。

 

選定の結果、上手く予測通りか上回ることができれば、かなりの得になることもありそうですので、やはり買うまでのリサーチ等がかなり重要だと考えられます。

 

不動産の取り扱い業者がアドバイスをしてくれそうですが、相場や将来性等の分からない素人には、やはりリスクが高いと思ってしまいます。

 

一方、別の観点で考えると、

 

例えば、私が不動産投資をする場合には、物件は借金をして購入します。一般的にこの借金には生命保険をかける形になっていて、もし借主（=私）が死んだら借金がチャラになるように保険に掛けるのだそうです。

 

そうなると、もし、借主である私が契約後１０年くらいで死んだら、私の家族にとっては、賃貸物件の借金はその生命保険でチャラになり、家族には借金が残っていない賃貸物件が相続されるということになると思われます。

 

すると、おそらく毎月の収入が手に入るのです。

 

すなわち、不動産の賃貸物件自体が、家族に対する私の生命保険のようなものにもなるのだな思われます。

 

更にこの観点で考えた上で、生命保険分を毎月１万～２万円払っている人の場合は、先ほどの仮計算の持ち出し分を、生命保険ではなくこちらに回せば、家賃と借金がほぼチャラになり、借金返済後には物件が残るので、おそらくはその後の収入になったり、売却益を得ることができるのだと思います。

 

では、損得はどっち？なのでしょうか？　

 

残念ながら始める前に確かなことは全く分かりませんね。特に素人には…。

 

だからもし始めるなら、本気で勉強して、そして調査したり考えたりして成功の確率を十分に上げてから進めるべきでしょう。

 

やはり投資は、リスクをもってやるものという認識の中で、取り組む場合は、勉強や調査の上で納得して又は自信をもって思い切って一歩前に出るしかないのだということでしょう。

 

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＜もうちょっと＞

帰ってから家族にセミナーの話をしました。

 

あえて自分が死んだら借金がなくなり家賃収入だけが残ってかなり得になると言って、その部分を誇張して話してみました。

 

家族は、「死ぬことを前提に考えるのはおかしい」と言ってくれました。

 

まともな反応で良かったです。

 

そうですよね、死んだら何の意味もありませんからね。